欠陥とはＱ＆Ａ

欠陥住宅の「欠陥」は、法律上は「瑕疵（かし）」と言います。

①契約によって定められた品質・性能がない場合（これを主観的瑕疵といいます）

　　または、

②通常有すべきものとして一般的に求められる品質・性能がない場合（客観的瑕疵といいます）

①の例としては、太い鉄骨で家を建てるという内容で契約したのに、通常の太さの鉄骨しか使用しなかった場合があります。

②の例としては、防水シートの施行不良で天井から雨漏りがする場合や、建物全体が不均等に沈下する（不同沈下）により床や柱が傾斜している場合などがあります。

主観的瑕疵は、通常、契約書及び設計図書（建築基準法２条１２号の「工事用の図面及び仕様書」）によって判断されます。

客観的瑕疵は、建築基準関係法令、日本建築学会の建築工事標準仕様書（ＪＡＳＳ）などによって判断されます。

契約を解除できる場合には、支払ったお金を返してもらうことができます。

売買契約の場合と請負契約の場合とで異なります。

１　売買契約の場合（分譲住宅、建売住宅、中古住宅など）

欠陥が重大で、かつ、修理が出来ない時など、「契約をした目的を達することができないとき」（民法５７０条・５６６条）には、解除をすることが出来ます。

２　請負の場合（注文住宅など）

請負契約は、建物の完成後には、解除することが出来ません（民法６３５条ただし書）。なお、欠陥が重大であれば、建物の建替え費用の賠償が認められる場合もあります（最判平成１４年９月２４日）。

建物が完成するまでは、相手方に債務不履行がある場合は、解除することが可能です。